點解商舖租金可以越升越有?

租值理論

開始之先，說一說一個很簡單的經濟理論－租值(Rent)的概念。

租值是指可以被業主抽取而又不影響租戶租住行為的最高額。相信凡有念過香港高考的朋友都有一定認識的理論。來一個例子。

假設你在荃灣樓上舖租地方開琴行，主業教琴的。所租的地方，租金為每月HKD$20,000；水電雜費為每月HK$ 5,000；教琴收入為每月HK$ 60,000。如是者，你每月的剩收入便是HK$ 35,000。那麼租值在這個例子中指的是什麼呢？

這裏有一個機會成本(Opportunity cost)的概念。假設你除了當教琴老師之外，還有能力可以打一份收入為HK$12,000會計文員的工。好吧「租值」來了。租值是HK$ 43,000，因為若果租金是漲至HK$ 43,000，水電雜費、教琴收入為持不變，結果，教琴的剩收入只餘下HK$ 12,000與會計文員的收入一致。又如果租金升至HK$ 44,000 又如何？那麼教琴的收入只得HK$ 11,000比會計文員還要低，既然機會成本高了，結果當然是會走去當文員了！（不要反駁什麼教琴可以累積名聲，冀望他日咸魚翻生，學琴人數大增等等犯駁條件，這些因素我們先假設沒有，因為理論要簡單才能容易了解。當理論成立後，再逐一加上局限(Restrictions)來看其後的結果亦不遲。）

好吧！到底這個理論有什麼啓示？如果這樣看來，最具決定性的便是收入。

Turnover rent 的玄機

如果不是做會計、不是做地產、不是做物業管理、不是做律師、不是做審數師的話，我相信一般人不會太清楚什麼是Turnover rent / Contingent rent 的事。

其實大部份的商戶租約中的租金都不是定額的，而在存在Turnover rent 的條件。商戶租金要按以Turnover rent或定額租金中的最高者來收取的。Turnover rent 的要求是指按總收入（不是純收入）的某一個百分比來收取租金。如：按30%原則來收，商戶收入為$1,000,000，結果商戶交的租金便是HK$ 300,000。

好吧，來一個簡單例子。若果租金條件基於Turnover rent 及定額租金二者之最高（the higher of the turnover rent or the pre-fixed rent）)來收取。假設定額租金為HK$ 100,000 ，而商戶一月的Turnover只得HK$ 300,000，那麼商戶一月交的租金為HK$ 100,00 。因為按Turnover rent rate 30%的原則下，交的是HK$ 90,000租金。因為商戶實交的是兩者中較高之數，所以HK$ 100,000跟 HK$ 90,000比，當然交的是HK$ 100,000。另個故事，若果二月的Turnover是HK$ 1,000,000，那麼按Turnover rent 的原則下，租金為HK$ 300,000。結果，二月的租金便會是300,000。

業主什麼資料都有，試問你怎能逃離他的魔掌？

好了，或者會問，為什麼業主會有商戶的Turnover 資料？很簡單，商戶自己提交的。商戶真笨！對唔住，這個是租約要求，若然你不提交的話，業主是不會租給你的，或者控告你毁約。再者會問，租戶可否存在Turnover 造假的問題？我相信機會不大，因為到年末進行審計核數之時，商戶有責任提交一份經審核的Turnover Certificate予業主。如果要造假，要先籠絡審數師，但我估核數師「睬你都傻」，不會冒著吊銷自己的會計師牌的風險來搵自己笨。

好吧，回到文章首關於租值的概念及教琴的例子。先把例子深化，假設租金HK$ 20,000；水電雜費HK$ 5,000 ；收入HK$ 60,000；租約期兩年；而且兩年來定額租金比Turnover rent 為高，所以一直都在交月租HK$ 20,00。結果，教琴老師的剩收入為HK$ 35,000。

好吧，因為業主從Turnover Certificate 中掌握了租戶的收入狀況。而且一般商場業主都會有大量關於各行各業的經營資料，說得專業一點便是關於Gross profit margin, Net profit margin, admin cost, selling cost的資料都知道。所以，在兩年後續租時，輕易便可以將租金提加至HK$ 43,000，把教琴老師的剩收入推至最低點(HK$ 12,000)而不會放棄續租，因為你的另一選擇亦只不過是當一個會計文員HK$ 12,000。至於業主的收益便由HK$ 20,000大幅提升一倍多至HK$ 43,000.

教琴老師只是一個簡單易明的例子，其實可以將這例子替換成服裝店、飲品店等等。

題外話：

其實商舖合約很多時是以兩年死兩年生的形式進行，即是頭兩年是必須租的，然後到第二年末時，租戶可選擇續租與否。故此，業主要在四年後的第五年才可以調整租約內容，所以大家不難發現很多時一些潮流商店是以三、四年為一個循環出現，最明顯不過為台飲店。十年前香港都曾吹起一遍台飲風，過果三四年便沉寂下來，現在貢茶亦趁勢再起，不過我估計可能兩至三年後亦會再一次沉寂，因為那時候租金應該又是時候調整了。

大個仔

幼稚園老師說：各位同學仔，記住係學校唔准用手仔腳仔打隔離果個，如果俾人整親記得出聲話俾老師知。郁手郁腳果啲係唔好架。

小朋友齊聲道：知道。

記得孩童時代，在上者，如老師、父母親都一直向我們灌輸誠實、有愛心、不自私、善良、不平則鳴、守秩序等等等等的良好修養，說有了這些便會得人喜歡，是一個乖孩子。有時候小朋友看見父母親帶着自己衝紅燈、打尖，會用手仔指一指，然後爆出一句：「媽媽，燈燈，紅紅」又或者「爸爸，隊隊。」小孩子確實既天真又純情，脫口掉出一句讓人尷尬的說話，真是只可以說一句童言無忌。這種由學校學回來當面指正別人過錯、不平則鳴的人文素質顯現出來。小朋友正是在「凡事問，每事好奇」的階段，遇到這些事小朋友會問媽媽 為什麼要紅燈過馬路，媽媽通常都會透支一下那張道德八達通：「你大過就會明白架啦！」

好吧，我現在22歲，快23歲了。我算是大個仔了吧？原來我由細到大學的所有道德教育都是狗屁一通，不知所謂的垃圾。

尤其是「不平則嗚」。

長大之後，「人際關係」四個字不斷地在耳邊瑩繞，「不怕蝕底」一直都是被灌輸的概念。而且，有時候受怨屈氣，別人便會在旁說句「無事既，睇長事線，有陣蝕底左咪當受個教訓，吞左去算啦，無謂搞大件事對自己無好處。」受了氣而唔爆人樽，默默承受更加會被視為EQ極高的表現，定當成為教學經典。但我想講，如果受了氣，而爆你樽，再加句「屌你老母」亦只不過是一個正常人的表現。No big Deal !不需要把那君看成壞人般看待。

我知道聖人不會這樣做，但可惜世界上大部人都是凡人。

民間諺語亦有一說法：「無聲狗，咬死人。」一個受盡折磨，忍氣吞聲的畜牲，把所有的能量儲在一點，當牠真的要吠，要咬的時候，特別大聲，特別有狠勁，有問題嗎？應該很正常吧！但從來都沒有人去研究一下何解無聲狗會咬死人。只會說，無聲狗是最狠的。這樣的話，你覺得對解決問題有用嗎？

我在問為什麼世界會變成這樣？原來現實一直都是這樣，教小朋友的那麼素質一直都只在書本上出現用冰冷的文字出現過。

回到幼稚園的世界，「幼稚園」三個字令人想到的定必是天直無邪的小朋友。但記住幼稚園亦有成人存在，更大機會幼稚園內的老師已經有勾心鬥角的情況出現，甲老師在校長面食說乙老師的糗事，丙老師又在教務長面前說甲老師的行為。當進入班房時老師突然學會了川劇變臉的技巧，以零秒時間把笑臉盈盈的面皮套上，笑着對小朋友說：「我們開始上課好嗎？第一課，得人喜愛的小孩子應當......」

八十歲

我一直都認為這個世界不會虧待任何人。

收取你一些東西，總會給你另一一些東西。

同樣道理，你得到了一些東西，意味着你會失去某些東西。

試想想假設每一條命都有八十歲，要達致八十歲的條件很簡單，只要每天都睡足八小時，活動十六小時。如果你想偷時間，每天只睡七小時，令活動時間變成十七小時。得！沒有問題，但那一個小時需要在八十歲開始倒後扣掉。例如：有一天只睡了七小時，那麼那個人的生命總數只可以達致79歲364日零23小時。

或者來一個宏觀一點的例子，不要算多，只算16歲至30歲的15年吧。人家常言道要珍惜青春、燃燒青春嘛。

若每天只睡7小時，80歲減5,475小時(1小時*365日*15年)=79歲零137日

若每天只睡6小時，80歲減10,950小時(1小時*365日*15年)=78歲273日

若每天只睡5小時，80歲減16,425小時(1小時*365日*15年)=77歲零46日

要知道，以上的計法只是簡單的直接影響結果而已。

若果把假設慢慢多加上去，如：複合結果

若連續兩夜睡7小時，會有複合結果，扣掉的年歲不是簡單的2小時，而是2.5小時。

若果把假設慢慢多加上去，如：要每星期做兩次一小時的帶氧運動，否則每欠一次扣2小時生命。

若於離開中學，沒有體育課之後，於往日子都沒有做相對的運動量，以20歲之時開始算起，又會有260日(2小時*52星期*60年/24小時)被扣掉。

若果把假設慢慢多加上去，如：要戒煙少酒。戒煙是因為煙草對身體完全無益只有害，少酒是因為酒精多喝有害，有節制地少喝無妨。

若果酗酒吸煙又扣一些年歲的話，又要被拿走數年的生命了，因為煙酒影響全身機能極廣。

當有相反地，多做運動，生活開心無壓力則可以長命一點。

如果這樣算的話，不難發現有人可以享受80年的人生、有人只可以享受60年的生命。

今天有怎樣的選擇，明天便有怎樣的健康和生命，一切都與人無尤。

可惜我經常失眠每晚只得幾小時睡眠...

突然對佛教的一點領悟

佛教主要論述為:三法印、四聖諦和八正道。

三法印是指:無常、無我和湼槃，這是世界的原則，如果相信這些法則，便是相信佛法了。

這個世界沒有永恒的事，人會生死，物有毁爛，「無常」才是永恒。

這個世界沒有主體意思。什麼是我－文俊？到底是細胞？是水？還是腦袋？只有將所有結合才是「文俊」。正如車一樣，只要將車拆散，分置輪胎、軑盤、車架、喉管於地上，然後問途人「你看到車嗎？」我相信應該沒有人會認為這是一台車吧。這便是無「我」，所有人、事、物的出現和發生，只是因著因緣際會而生，亦因著因緣散落而滅。

湼槃，我一都在想，到底湼槃是一個什麼狀況。佛經云：那個境界是清涼寂靜，惱煩不現，眾苦永寂；具有不生不滅、不垢不淨、不增不減的一個境界。但我這陣子在想如果這不是說明了「人死如燈滅嗎？」

因為要到達有以上境界，首要條件是那個人必需失去意識與感覺。只要失去了這些個，何來還有方法去感受生滅、垢淨、增減？

佛教一直說的是世界的「明」，「明」意指真相，因為無明，人才不了解無常、無我的世間法則。只有接受了這兩個事實，才會不再執著。

或者三法印所說明的是世間事實，「人死如燈滅」也是。正因世人去接受*「人死如燈滅」這個事實是極為困難，所以人有無明。正因為佛教徒知道湼槃是代表「人死如燈滅」，所以才會強調人要「活在當下」。因為離開不是代表進入六道輪迴而是永不重來。

如果三世二重因果確實存在，何解人還要「活在當下」？因為他/她可以在今世盡量結善果，好讓來世享福。

*接受：不是指認同觀念，而是知行合一。

祝聲平－我個女

500元，到底是一個怎樣的概念？

一支我最愛的Whisky - Macallan 12 years；或

阿蘭的演唱會票一張；或

我手機的一個月月費，或

一位萬豪酒店的自助餐。

前陣子在想，在過去二十年，取了社會那麼多資源讀書，腦袋增長了那麼多知識，但原來畢業之後做的卻是對社會沒有一絲加值功能的工作。於是當天，我去了捐血，而且仲助養了一位小朋友。今天終於收到了那個小朋友的資料了。一個居於甘肅省農家的小女孩－聲平。她的家庭全年只有500元經濟收入。我從來都沒有想過怎可以用500元來過日子，且還是一年的日子。每天平均只有1.4元讓一家四口過活。1.4元應該只可以用來寄信吧？助養費用一個月才140元，說真的，只要喝少一杯酒或吃一頓便宜一點的晩餐，已經夠助養她了。容許我在此祝福她生活愉快吧。不知於未來日子會否有機探望一下這位小女孩。或者我到甘肅一趕吧，哈哈。

我信佛，但亦認同老子，正如在老子最一章的那一句話。

「聖人不積，既以為人，己愈有，既以與人，己愈多」《老子。第八十一章》

要捨得才可以得到更多，可惜不是太多人了解。

世博遊

德國館－Balancity

自胡溫年代開始，中國內地開始用和諧這個主旋律作為社會的主題。不知道這一次德國館的主題：和諧都市(balancity)有否為了迎合中國這個主旋律而設計的呢？創者無心，看者有意。我覺得這個德國館的設計特有意思，德國人為中國社會活靈活現地解釋了什麼是和諧。

於這個後現代時段，這是個chaotics的世代，一個紛亂而和平的世代。其實和諧絕不應是表面平淡，活像社會只存在一種意識形態，其實應該是有和而不同的概念。社會上理應有不同意見、不同聲音，繼而透過互相激盪後產生一種既獨特又有廣泛認性，屬於由下而上的集體文化意識。而非中國這般由上而下的官意識。

我想，那個奇形怪狀的德國館冠以balancity為名的原因，應該是這樣吧。

若然不是的話，我便當自己是個詮釋理論派讀者吧！哈哈

波蘭館－城市的秘密

世博之中，遊人的數目確是太多了，多得像碼礒一般，數不清。德國館、英國館、法國館外都寫著最低消費120分鐘，而且那條人龍於數分鐘之中竟然沒有一絲蠕動。算了，我放棄了，退而求其次選擇了波蘭。

波蘭如大部份的一樣，沒什麼大的看頭，主要展品都是短片、相片，唯一的看點便是那套3D電影。不過，除了那一套3D電影，其他播的短片一樣精彩。有一條主題為「城市的變遷」的短片，簡述了波蘭於二戰後，如何進行城市化的過程，大量農民湧進城市。

一個出身於香港，長於香港的城市人，從來都沒有想過什麼是城市，反而只知道農村是一個很落伍、很窮的地方。對農村人家來說，城市卻是一片機會之地，充希望和可能。但因為城市和農村存在着兩套截然不同的語言和生活模式，只要農民適應了城市的模式，就可以打開希望之門，完全享受城市的資源和方便，去創造一塊屬自己的小天地。

在此之前，城市只不過是我家，機會一直都被埋怨著為什麼總是那麼少，為什麼機會總是在自己的身旁擦破。原來這不過是「不識盧山真面目，只緣身在此山中。」

撥冷水

人之所以為人是因為人想感受到被尊重的感覺。---Dale Carnegie（戴爾．卡耐基）

前陣子，有報告列舉了五大辦公室最惹人討厭的言語。不過我覺得那些言語都勝不過一個討厭的態度－－「撥冷水」。什麼是「撥冷水」？即是當人歡天喜地地跟他分享自己的耳聞目睹、腦中奇想，然後某君冷冷地吐出一句「不嬲都係咁架啦」又或者來一個不屑的眼神。說真的，我每次聽到這句話的時候，真的想「打爆佢個頭」。

難道說一句大家高興的說話真的是那麼難嗎？

難道說一句俗氣但開心的說話真的是會讓金口難堪嗎？

其實一切難受的感覺源自「不被尊重」的感覺。只一句「不嬲都係咁架啦」就把那人的所有努力的抹殺，而且此話一出時難免流露出一種「為何你現在才知曉」的感覺？每個人的經歷不一樣、腦袋轉速不一致，或許你被常人想得多，想得遠，所以老是想著一馬當先，但即便是不照顧落後的人也好，亦請君不要揑碎那一剛綻放的小花。

請尊重別人的努力。

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最討厭故作清高的人，因為我曾經也是其中的一份子。

要扮高深莫測談易經，倒不如風花說月說性經。

只有放下身段走進世界，才夠領略世間真趣。