點解商舖租金可以越升越有?

租值理論

開始之先，說一說一個很簡單的經濟理論－租值(Rent)的概念。

租值是指可以被業主抽取而又不影響租戶租住行為的最高額。相信凡有念過香港高考的朋友都有一定認識的理論。來一個例子。

假設你在荃灣樓上舖租地方開琴行，主業教琴的。所租的地方，租金為每月HKD$20,000；水電雜費為每月HK$ 5,000；教琴收入為每月HK$ 60,000。如是者，你每月的剩收入便是HK$ 35,000。那麼租值在這個例子中指的是什麼呢？

這裏有一個機會成本(Opportunity cost)的概念。假設你除了當教琴老師之外，還有能力可以打一份收入為HK$12,000會計文員的工。好吧「租值」來了。租值是HK$ 43,000，因為若果租金是漲至HK$ 43,000，水電雜費、教琴收入為持不變，結果，教琴的剩收入只餘下HK$ 12,000與會計文員的收入一致。又如果租金升至HK$ 44,000 又如何？那麼教琴的收入只得HK$ 11,000比會計文員還要低，既然機會成本高了，結果當然是會走去當文員了！（不要反駁什麼教琴可以累積名聲，冀望他日咸魚翻生，學琴人數大增等等犯駁條件，這些因素我們先假設沒有，因為理論要簡單才能容易了解。當理論成立後，再逐一加上局限(Restrictions)來看其後的結果亦不遲。）

好吧！到底這個理論有什麼啓示？如果這樣看來，最具決定性的便是收入。

Turnover rent 的玄機

如果不是做會計、不是做地產、不是做物業管理、不是做律師、不是做審數師的話，我相信一般人不會太清楚什麼是Turnover rent / Contingent rent 的事。

其實大部份的商戶租約中的租金都不是定額的，而在存在Turnover rent 的條件。商戶租金要按以Turnover rent或定額租金中的最高者來收取的。Turnover rent 的要求是指按總收入（不是純收入）的某一個百分比來收取租金。如：按30%原則來收，商戶收入為$1,000,000，結果商戶交的租金便是HK$ 300,000。

好吧，來一個簡單例子。若果租金條件基於Turnover rent 及定額租金二者之最高（the higher of the turnover rent or the pre-fixed rent）)來收取。假設定額租金為HK$ 100,000 ，而商戶一月的Turnover只得HK$ 300,000，那麼商戶一月交的租金為HK$ 100,00 。因為按Turnover rent rate 30%的原則下，交的是HK$ 90,000租金。因為商戶實交的是兩者中較高之數，所以HK$ 100,000跟 HK$ 90,000比，當然交的是HK$ 100,000。另個故事，若果二月的Turnover是HK$ 1,000,000，那麼按Turnover rent 的原則下，租金為HK$ 300,000。結果，二月的租金便會是300,000。

業主什麼資料都有，試問你怎能逃離他的魔掌？

好了，或者會問，為什麼業主會有商戶的Turnover 資料？很簡單，商戶自己提交的。商戶真笨！對唔住，這個是租約要求，若然你不提交的話，業主是不會租給你的，或者控告你毁約。再者會問，租戶可否存在Turnover 造假的問題？我相信機會不大，因為到年末進行審計核數之時，商戶有責任提交一份經審核的Turnover Certificate予業主。如果要造假，要先籠絡審數師，但我估核數師「睬你都傻」，不會冒著吊銷自己的會計師牌的風險來搵自己笨。

好吧，回到文章首關於租值的概念及教琴的例子。先把例子深化，假設租金HK$ 20,000；水電雜費HK$ 5,000 ；收入HK$ 60,000；租約期兩年；而且兩年來定額租金比Turnover rent 為高，所以一直都在交月租HK$ 20,00。結果，教琴老師的剩收入為HK$ 35,000。

好吧，因為業主從Turnover Certificate 中掌握了租戶的收入狀況。而且一般商場業主都會有大量關於各行各業的經營資料，說得專業一點便是關於Gross profit margin, Net profit margin, admin cost, selling cost的資料都知道。所以，在兩年後續租時，輕易便可以將租金提加至HK$ 43,000，把教琴老師的剩收入推至最低點(HK$ 12,000)而不會放棄續租，因為你的另一選擇亦只不過是當一個會計文員HK$ 12,000。至於業主的收益便由HK$ 20,000大幅提升一倍多至HK$ 43,000.

教琴老師只是一個簡單易明的例子，其實可以將這例子替換成服裝店、飲品店等等。

題外話：

其實商舖合約很多時是以兩年死兩年生的形式進行，即是頭兩年是必須租的，然後到第二年末時，租戶可選擇續租與否。故此，業主要在四年後的第五年才可以調整租約內容，所以大家不難發現很多時一些潮流商店是以三、四年為一個循環出現，最明顯不過為台飲店。十年前香港都曾吹起一遍台飲風，過果三四年便沉寂下來，現在貢茶亦趁勢再起，不過我估計可能兩至三年後亦會再一次沉寂，因為那時候租金應該又是時候調整了。